Dívidas de IPTU e condomínio em imóveis de leilão: quem paga o que?

Arrematar um imóvel em leilão por um valor abaixo do mercado é só metade da conta. A outra metade aparece depois do martelo: dívidas de IPTU e de condomínio que já existiam sobre o imóvel. A pergunta que aflige quase todo arrematante é direta — quem paga o quê? E a resposta, ao contrário do que muitos imaginam, não é a mesma para os dois débitos nem para os dois tipos de leilão.

Em 2024, o Superior Tribunal de Justiça pacificou um ponto central sobre o IPTU em leilões judiciais (o Tema 1.134), mudando o cenário para o arrematante. O condomínio, porém, segue uma lógica jurídica própria — a chamada obrigação propter rem — e continua sendo um terreno mais delicado. Neste conteúdo, explicamos como cada débito é tratado em leilão judicial e em leilão extrajudicial, o que mudou com o STJ e como verificar essas pendências antes de dar o lance.

Os pontos a seguir são referências gerais. Cada edital, cada matrícula e cada município têm particularidades que exigem análise individualizada.

Antes de falar em valores, é preciso separar dois eixos que costumam ser confundidos. O primeiro é a natureza do débito: o IPTU é um tributo, regido pelo Código Tributário Nacional; a cota de condomínio é uma obrigação de natureza privada, classificada como propter rem (aquela que acompanha a coisa, não a pessoa). Por terem origens jurídicas diferentes, IPTU e condomínio podem ter destinos diferentes na hora de definir quem paga.

O segundo eixo é o tipo de leilão. No leilão judicial, o imóvel é levado a hasta pública dentro de um processo, e a venda se submete às regras do Código de Processo Civil e do Código Tributário Nacional. No leilão extrajudicial, normalmente conduzido por bancos com base na Lei nº 9.514/1997 (alienação fiduciária), a lógica do procedimento é outra, e isso impacta diretamente como as dívidas anteriores são tratadas.

Cruzar esses dois eixos — natureza do débito e tipo de leilão — é o que permite responder com precisão à pergunta “quem paga o quê”. É exatamente isso que fazemos nas seções seguintes.

Esse é o ponto que mais mudou nos últimos anos. Por muito tempo, era comum o edital de leilão judicial prever que as dívidas de IPTU anteriores passariam a ser responsabilidade do arrematante. Quem dava o lance, na prática, herdava o débito tributário do antigo proprietário — às vezes em valores que comprometiam a vantagem do negócio.

Em 9 de outubro de 2024, ao julgar o Tema 1.134 dos recursos repetitivos (REsp 1.914.902/SP e outros), a Primeira Seção do STJ firmou, por unanimidade, entendimento diferente. Com base no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, o tribunal definiu que, na arrematação em hasta pública, os tributos que incidiam sobre o imóvel até a data da alienação sub-rogam-se no preço. Em outras palavras: o valor pago no leilão é que responde por esses débitos, e a cláusula de edital que tentasse transferir essa responsabilidade ao arrematante é considerada inválida.

Há um detalhe técnico importante, que muitos textos sobre o tema deixam de lado: o STJ modulou os efeitos da decisão. A tese vale para os editais de leilão publicados após a divulgação do julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos que já estavam pendentes — para esses, a aplicação é imediata. Ou seja, quem arrematou com base em edital antigo e está sendo cobrado agora não fica automaticamente desobrigado: aqui pode haver, a depender do caso, espaço para discussão judicial. Cada situação exige análise da data do edital e do estágio de eventual cobrança.

No leilão extrajudicial — aquele conduzido por bancos e instituições financeiras quando há inadimplência em financiamento com alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997) —, a lógica não é a da hasta pública processual. O imóvel costuma ser ofertado “no estado em que se encontra”, e os editais com frequência atribuem ao arrematante os débitos anteriores, incluindo IPTU.

Parte da doutrina e alguns julgados vêm defendendo que o raciocínio da sub-rogação no preço (o mesmo do Tema 1.134) também deveria alcançar o leilão extrajudicial, transferindo o imóvel livre desses tributos. Esse entendimento, porém, ainda está em construção e não tem a mesma estabilidade do que ficou decidido para o leilão judicial. Por isso, no extrajudicial, a leitura atenta do edital e do contrato de origem é decisiva: é ali que, na prática atual, se define boa parte da responsabilidade pelos débitos.

O condomínio merece uma seção à parte porque não é tributo — e o Tema 1.134 do STJ, que tratou de débitos tributários, não resolve diretamente a questão condominial. A cota de condomínio é uma obrigação propter rem: ela está vinculada ao imóvel, e não à pessoa que originalmente a contraiu. Por isso, em regra, acompanha o bem mesmo após a troca de proprietário.

Na arrematação, a jurisprudência costuma fazer uma distinção relevante: se o edital previu expressamente a existência das dívidas condominiais, o arrematante pode ser chamado a responder por elas; se o edital foi omisso quanto a esses débitos, há entendimento de que o arrematante não pode ser surpreendido com a cobrança. O ponto, contudo, ainda gera divergência nos tribunais, inclusive sobre o alcance dessa regra após o julgamento do STJ sobre tributos. Daí a importância de tratar IPTU e condomínio como questões separadas, e não como um bloco único de “dívidas do imóvel”.

Na prática, isso significa que dois imóveis arrematados no mesmo dia podem ter respostas diferentes para a mesma pergunta, a depender do que estava — ou não — escrito no edital.

A melhor forma de não ser surpreendido é levantar as pendências antes de arrematar. Em uma análise prévia, costumamos verificar:

1. O edital, na íntegra: é o documento que define o que o leilão atribui ao arrematante. Cláusulas sobre débitos, ocupação e estado do imóvel ficam ali.
2. A matrícula atualizada: revela ônus, gravames, hipotecas e a cadeia de propriedade do imóvel.
3. A situação do IPTU na prefeitura: consulta de débitos tributários inscritos e em dívida ativa vinculados ao imóvel.
4. A declaração de débitos do condomínio: quando possível, obter junto à administradora o valor atualizado das cotas em aberto.
5. O tipo de leilão e a base legal: identificar se é judicial ou extrajudicial, porque isso muda a régua de quem paga o quê, como vimos acima.

Esse levantamento permite somar todos os custos prováveis ao valor do lance e decidir com clareza se o negócio continua vantajoso. É o mesmo raciocínio que aplicamos ao tratar de ITBI, laudêmio e demais taxas após o leilão: o lance é apenas o ponto de partida da conta. Se você ainda está avaliando se o caminho do leilão compensa, vale revisitar antes mitos e verdades sobre leilão de imóveis.

Receber uma cobrança de IPTU ou de condomínio depois de arrematar não significa, por si só, que ela seja devida. O ponto de partida é técnico: identificar a natureza do débito (tributário ou condominial), o tipo de leilão, a data do edital e o que ele previa. A partir daí, a depender do caso, podem existir caminhos como a impugnação administrativa do lançamento, a discussão judicial da cobrança ou, em situações específicas envolvendo tributos pagos sob editais alcançados pela tese do STJ, a busca pela restituição de valores.

Não há resposta única, e tampouco garantia de desfecho — cada cobrança depende da análise dos documentos e da situação processual concreta. O que se pode afirmar com segurança é que vale a pena examinar a cobrança antes de simplesmente pagá-la. Quando há ocupação do imóvel envolvida, esse tema se conecta com outro conjunto de providências, que tratamos em o que fazer quando o imóvel de leilão está ocupado.

Na Marcatto & Souto, atuamos tanto na análise prévia do imóvel e do edital quanto na regularização após a arrematação, sempre com avaliação individualizada de cada caso.

Em leilão judicial, o IPTU anterior à arrematação, em regra, não recai sobre o arrematante: sub-roga-se no preço, conforme o Tema 1.134 do STJ, observada a modulação de efeitos. Em leilão extrajudicial, a régua é outra, e o edital tende a ter peso maior na definição da responsabilidade. O condomínio, por ser obrigação propter rem, segue lógica distinta da do tributo e depende fortemente do que o edital previu. E, em qualquer cenário, os débitos posteriores à arrematação são do novo proprietário.

A regra de ouro é anterior ao lance: ler o edital, conferir a matrícula e levantar IPTU e condomínio antes de arrematar. É isso que transforma uma oportunidade aparente em uma decisão informada.

• BRASIL. Lei nº 5.172/1966 (Código Tributário Nacional), art. 130 e parágrafo único.
• BRASIL. Lei nº 9.514/1997 — alienação fiduciária de bem imóvel.
• STJ. Tema 1.134 dos Recursos Repetitivos — REsp 1.914.902/SP, REsp 1.944.757/SP e REsp 1.961.835/SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, Primeira Seção, julgado em 09/10/2024.
• STJ. Informativo de Jurisprudência nº 829, de 15/10/2024.