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Quando você arremata um imóvel em leilão, o lance vencedor não é o custo final. Depois de bater o martelo, surge um conjunto de tributos e taxas que altera a conta da operação — e a primeira dupla que pesa no bolso é o ITBI e, em imóveis de marinha, o laudêmio. Somam-se a eles a comissão do leiloeiro e as custas de cartório. Entender o ITBI no leilão de imóveis e os demais custos antes de dar o lance é o que separa um bom planejamento de uma surpresa desagradável.
Este conteúdo explica o que esperar de cada custo após o leilão em 2026, onde o arrematante mais perde dinheiro sem perceber e como organizar a conta total antes de decidir arrematar. Os valores e regras citados são referências gerais: cada município, cada edital e cada matrícula tem particularidades que precisam ser conferidas caso a caso.
Quais custos incidem depois de arrematar um imóvel
Além do valor do lance, o arrematante costuma encontrar quatro grupos de custos. Nem todos incidem em todo leilão — o laudêmio, por exemplo, só aparece em imóveis de marinha —, mas vale conhecer cada um para montar a conta total antes de participar.
| Custo | Quem cobra | Base de cálculo | Quando paga | Faixa típica |
|---|---|---|---|---|
| ITBI | Município do imóvel | Valor da arrematação (ver Tema 1.113/STJ adiante) | Antes da carta de arrematação e do registro | Cerca de 2% a 4% |
| Laudêmio (só imóvel de marinha) | União, via SPU | 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem as benfeitorias | Antes da escritura e do registro | 5% |
| Comissão do leiloeiro | Leiloeiro oficial | Valor da arrematação | Conforme o edital (em regra, no ato) | Em regra 5% |
| Custas de registro | Cartório de Registro de Imóveis | Tabela estadual de emolumentos sobre o valor | No registro da carta de arrematação | Variável por estado |
| Débitos do imóvel (IPTU, condomínio) | Município / condomínio | Conforme o edital e a sub-rogação no preço | Conforme o edital | Caso a caso |
A questão dos débitos de IPTU e condomínio tem regras próprias e merece atenção separada — tratamos dela em detalhe no artigo sobre dívidas de IPTU e condomínio em imóveis de leilão. Aqui, o foco são os custos de transferência: ITBI, laudêmio, comissão e cartório.
ITBI: o imposto municipal da transferência
ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Em palavras simples, é o tributo que o município cobra toda vez que um imóvel muda de dono de forma onerosa — e a arrematação em leilão, judicial ou extrajudicial, é considerada um desses momentos de transmissão.
O recolhimento do ITBI não é um detalhe que pode ficar para depois: ele costuma ser condição para a expedição da carta de arrematação e para o registro do imóvel no nome do arrematante no Cartório de Registro de Imóveis. Sem a guia paga, a documentação não avança.
A alíquota — o percentual aplicado — é definida por cada município e costuma variar entre 2% e 4%. No Rio de Janeiro, fica em torno de 3%, mas o número exato e a forma de emissão da guia devem sempre ser conferidos no portal da prefeitura onde o imóvel está localizado, já que cada cidade tem sua própria legislação.
Por que muitos arrematantes pagam ITBI a mais
Aqui está um dos pontos em que mais se perde dinheiro. Muitos municípios calculam o ITBI sobre um número que eles mesmos definem, chamado de “valor venal de referência” — quase sempre mais alto do que o valor pelo qual o imóvel foi efetivamente arrematado. O resultado é um imposto inflado sobre um patrimônio que, na prática, custou menos.
Em 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), fixando teses de observância obrigatória em todo o país. Em resumo, o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado; que o valor declarado pelo contribuinte na transação presume-se verdadeiro; e que o município só pode afastar esse valor por meio de um processo administrativo próprio, com contraditório, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional. Ou seja: a prefeitura não pode simplesmente impor um valor de referência maior.
Aplicado à arrematação, esse entendimento tem peso direto. O leilão é um procedimento público e concorrencial, em que o imóvel é arrematado pelo maior lance daquele momento — dificilmente existe expressão mais fiel do valor de mercado. Por isso, tribunais como o TJ-RJ, o TJ-SP e o TJ-MG têm reconhecido que, na arrematação, o ITBI deve incidir sobre o valor da arrematação, e não sobre o valor de referência da prefeitura.
Há ainda um desdobramento prático: quem já pagou ITBI calculado sobre um valor maior do que o lance pode, a depender do caso, buscar a restituição da diferença por meio de uma ação de repetição de indébito, observado o prazo de cinco anos previsto no art. 168 do Código Tributário Nacional. Cada situação exige análise individual da guia, da legislação municipal e do procedimento adotado — não é um direito automático, mas uma possibilidade que vale verificar.
Laudêmio: o custo extra dos imóveis em terreno de marinha
O laudêmio é uma das maiores fontes de custo inesperado em arrematações no litoral. Trata-se de um valor equivalente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, sem contar as benfeitorias, devido à União sempre que ocorre a transferência onerosa de um imóvel situado em terreno de marinha ou acrescidos. A base legal está no Decreto-Lei nº 2.398/1987 e no Decreto-Lei nº 9.760/1946.
“Terreno de marinha”, em linguagem prática, é a faixa de terra que pertence à União ao longo da costa e de áreas sob influência das marés. Quem mora ali tem o uso do imóvel, mas o domínio direto continua sendo do governo federal — e é por isso que, a cada venda, a União cobra o laudêmio. A administração é feita pela Secretaria de Patrimônio da União (SPU), e o valor arrecadado vai para o Tesouro Nacional, não para a Marinha.
Para o arrematante, dois pontos são decisivos. Primeiro: o laudêmio precisa ser quitado antes da escritura e do registro — sem a Certidão de Autorização de Transferência (CAT) emitida pela SPU, o cartório não registra o imóvel. O caminho é calcular o valor no portal gov.br, gerar a Ficha de Cálculo de Laudêmio (válida por 30 dias) e o respectivo DARF; após o pagamento, a CAT costuma ser liberada em cerca de 48 horas úteis, desde que não haja outros débitos. Segundo: o laudêmio não se confunde com o foro (valor anual de quem tem o aforamento) nem com a taxa de ocupação (também anual). São cobranças distintas.
No Rio de Janeiro, a atenção precisa ser redobrada: boa parte da orla da capital, de Niterói e de diversas ilhas está em área de marinha, e Petrópolis tem ainda um laudêmio de origem particular, em regime de enfiteuse, em torno de 2,5%. Por isso, antes de arrematar um imóvel litorâneo, vale conferir na matrícula e junto à SPU se há terreno de marinha envolvido — porque esse custo entra cheio na conta total da arrematação.
Comissão do leiloeiro e custas de cartório
A comissão do leiloeiro oficial é, em regra, de 5% sobre o valor da arrematação e costuma ficar a cargo do arrematante — mas isso depende do que diz o edital. Por isso a leitura atenta do edital é tão importante: é nele que se confirma quem paga a comissão, em que prazo e de que forma.
Há também as custas e emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis para registrar a carta de arrematação no nome do novo proprietário. Esses valores seguem a tabela de emolumentos de cada estado e incidem sobre o valor do ato. Vale lembrar que o ITBI precisa estar quitado antes desse registro — a ordem prática costuma ser: pagar ITBI (e laudêmio, se for o caso), expedir a carta de arrematação e, por fim, registrar no cartório.
Como planejar o custo total antes de dar o lance
Um planejamento realista soma, ao valor do lance pretendido, todos os custos que vimos: ITBI, comissão do leiloeiro, custas de registro e — quando o imóvel é de marinha — o laudêmio. A esse total ainda podem se somar eventuais débitos do imóvel, conforme o edital. Antes de participar, três cuidados ajudam a evitar surpresas:
- Ler o edital por inteiro: ele define quem paga a comissão, como ficam os débitos e quais condições especiais existem.
- Conferir a matrícula e a situação do terreno: identifica gravames, ônus e se o imóvel está em área de marinha (o que aciona o laudêmio).
- Verificar a legislação do município: a alíquota do ITBI e a forma de cálculo da base — para já antecipar se há risco de cobrança sobre valor de referência acima do lance.
Como a Marcatto & Souto atua nos custos pós-arrematação
Com 20 anos de atuação em Direito Imobiliário e Cível, a Marcatto & Souto acompanha o arrematante do edital à posse. Na etapa de custos, avaliamos o edital e a matrícula antes do lance para mapear ITBI, laudêmio e demais despesas; orientamos sobre a base correta do ITBI à luz do Tema 1.113 do STJ; e cuidamos da regularização pós-arrematação — carta de arrematação, recolhimento de tributos, laudêmio e CAT quando há terreno de marinha, e registro no cartório. O atendimento é feito em todo o Brasil, por canais virtuais, com encontro presencial combinado para clientes do Rio de Janeiro. Cada caso é analisado individualmente, sem fórmula pronta.
Resumo: os custos pós-leilão em uma página
- ITBI: imposto municipal (cerca de 2% a 4%; no Rio, em torno de 3%), condição para a carta de arrematação e o registro.
- Tema 1.113/STJ: na arrematação, o ITBI deve incidir sobre o valor do lance, não sobre o valor de referência da prefeitura. Quem pagou a mais pode, a depender do caso, pedir restituição em até 5 anos.
- Laudêmio: 5% sobre o domínio pleno do terreno, só em imóveis de marinha, pago à União (SPU) antes do registro, via FCL, DARF e CAT.
- Comissão do leiloeiro: em regra 5% sobre a arrematação — confira no edital quem paga.
- Custas de cartório: emolumentos estaduais para registrar a carta de arrematação.
- Planejamento: some todos esses custos ao lance antes de participar; leia o edital e a matrícula.
Perguntas frequentes sobre custos após o leilão
O contato direto com a equipe do Marcatto & Souto é feito pelo WhatsApp (21) 96432-9639 ou pelo Instagram @marcattoesouto. No primeiro contato, conte brevemente sobre o leilão ou o caso que deseja discutir — pode incluir o número do edital, o link do leilão ou a localização do imóvel. A equipe retorna em horário comercial para combinar uma conversa mais detalhada por chamada de voz, vídeo ou WhatsApp escrito, conforme sua preferência.
Sim, o atendimento é nacional. O escritório opera em formato virtual: as conversas iniciais, análises de edital, orientações estratégicas e acompanhamentos durante o leilão são feitos por WhatsApp, e-mail e chamadas de vídeo. Para clientes do Rio de Janeiro que prefiram encontro presencial, podemos combinar local. Para atuação processual em outras comarcas do Brasil, o escritório se articula com correspondentes jurídicos quando necessário, sob nossa coordenação técnica direta.
Os valores variam conforme o escopo do serviço — análise prévia de edital, acompanhamento no leilão, pós-arrematação, ou pacote integrado das três etapas. Cada situação tem particularidades que influenciam o orçamento (complexidade do edital, número de gravames, necessidade de ação judicial de imissão, etc.). Por isso, a definição de honorários acontece na conversa inicial, após entendermos o caso. O escritório trabalha com formas de pagamento usuais (PIX, transferência bancária e parcelamento conforme combinado), sempre com proposta formalizada por escrito antes de qualquer cobrança.
O mais útil é reunir três informações antes do primeiro contato e enviar pelo WhatsApp (21) 96432-9639: (1) o link do leilão ou o PDF do edital, (2) a data da praça (primeira e segunda, se houver) e (3) o valor de avaliação e o lance mínimo. Com esses dados, fazemos uma triagem inicial em até 24 horas úteis para indicar se o caso comporta análise jurídica completa e qual o prazo realista para parecer técnico antes da data do leilão. Quanto mais cedo o contato em relação à data da praça, maior a margem para análise tranquila.
O ITBI é, em regra, de responsabilidade do arrematante (quem adquire o imóvel no leilão), e seu recolhimento costuma ser condição para a expedição da carta de arrematação e para o registro no nome do novo proprietário. As regras de cada leilão constam do edital, que deve ser conferido caso a caso.
O Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP) fixou que a base do ITBI é o valor da transação em condições normais de mercado, não vinculada ao valor de referência do município. Na arrematação, tribunais têm reconhecido que esse valor é o do lance. A aplicação depende da legislação municipal e do procedimento — vale análise individual antes de recolher.
Laudêmio é um valor de 5% sobre o domínio pleno do terreno (sem as benfeitorias), devido à União quando se transfere imóvel em terreno de marinha. Para saber se incide, é preciso verificar na matrícula e junto à Secretaria de Patrimônio da União (SPU) se o imóvel está em área de marinha — comum no litoral e em ilhas.
Em regra, não. A comissão do leiloeiro costuma ser de 5% sobre o valor da arrematação e é cobrada à parte, em geral do arrematante. Como isso pode variar, é o edital que define o percentual, o prazo e quem arca com a comissão.
Em regra, antes. O recolhimento do ITBI costuma ser exigido para a expedição da carta de arrematação e para o registro do imóvel. A ordem prática usual é: pagar ITBI (e laudêmio, se houver), expedir a carta e registrar no cartório.
Pode ser cabível pedir a restituição da diferença por meio de ação de repetição de indébito, observado o prazo de cinco anos do art. 168 do Código Tributário Nacional. Depende da guia, da base usada pelo município e do procedimento adotado — é uma possibilidade a verificar, não um direito automático.
Referências
- Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), base de cálculo do ITBI. stj.jus.br
- Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), art. 148 e art. 168. planalto.gov.br
- Decreto-Lei nº 2.398/1987 — foros, taxas e laudêmio de bens da União. planalto.gov.br
- Decreto-Lei nº 9.760/1946 — bens imóveis da União e terrenos de marinha. planalto.gov.br
- Secretaria de Patrimônio da União — cálculo do laudêmio e emissão da CAT. gov.br
