Dívidas de IPTU e condomínio em imóveis de leilão: quem paga o que?

Comprar imóvel em leilão é oportunidade de investimento, mas dívidas de IPTU, condomínio e tributos são um dos maiores receios dos arrematantes. A regra geral é que o comprador não responde por dívidas anteriores à arrematação, mas há exceções importantes que todo investidor precisa conhecer.

O Código Civil (art. 1.345) estabelece que dívidas condominiais anteriores à arrematação são do antigo proprietário, mas posteriores recaem sobre o novo dono. Já o IPTU segue regras municipais, podendo ou não ser transferido dependendo da legislação local e da natureza do leilão (judicial ou extrajudicial).

O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) tem tratamento específico:

• Leilões judiciais: Geralmente, o arrematante não paga IPTU anterior, salvo disposição expressa no edital ou lei municipal.​

• Leilões extrajudiciais (bancos): Pode haver retenção na matrícula até pagamento.

• Lei municipal específica: Alguns municípios transferem a responsabilidade ao comprador.

Sempre verifique o edital e a legislação municipal do imóvel antes de ofertar lance.

O condomínio é uma das dívidas mais polêmicas:

• Antes da arrematação: Responsabilidade do antigo proprietário.​

• Após arrematação: Novo dono paga mensalidades futuras e pode negociar débitos antigos com o condomínio.

• Execuções específicas: Se houver ação de cobrança do condomínio, pode afetar a matrícula.

A assessoria jurídica analisa certidões condominiais e negocia, quando possível, acordos de quitação parcelada.

A Marcatto & Souto oferece:

• Análise completa de certidões negativas (IPTU, condomínio, tributos).

• Parecer sobre responsabilidade tributária por imóvel e município.

• Negociação direta com condomínios e prefeituras para quitações vantajosas.

• Planejamento tributário pós-arrematação para minimizar custos.

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