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Conheça os custos tributários e evite surpresas financeiras após vencer a disputa
A arrematação de um imóvel em leilão é, inegavelmente, um excelente negócio, mas o valor do lance não é o custo final da operação. Em 2026, com a complexidade fiscal crescente, compreender o impacto do ITBI, do Laudêmio (quando aplicável) e das taxas cartorárias é crucial para garantir a rentabilidade real do investimento.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no leilão
O ITBI é um tributo municipal obrigatório em qualquer transferência de propriedade. No contexto de leilões, ele apresenta particularidades importantes:
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Base de Cálculo: O imposto deve incidir sobre o valor da arrematação (o valor do lance vencedor), e não sobre o valor de avaliação fiscal (Venal). Isso é consolidado por jurisprudência, mas muitas prefeituras ainda tentam cobrar a maior.
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Momento do Pagamento: Geralmente, o prazo para pagamento é curto após a homologação da arrematação, sendo condição para a emissão da Carta de Arrematação.
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Alíquotas Variáveis: Cada município define sua alíquota, que costuma variar entre 2% e 4% do valor do bem.
Laudêmio e Foro: quando a União ou Terceiros participam
Imóveis localizados em áreas de marinha ou terrenos de sesmarias estão sujeitos a regimes específicos (como a enfiteuse), o que gera custos adicionais na transferência:
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O que é o Laudêmio: É uma taxa paga ao “senhorio direto” (geralmente a União, via SPU, ou famílias nobres) quando o imóvel é vendido ou arrematado. Não é um imposto, mas uma compensação.
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Quem paga no leilão: A regra geral é que o arrematante paga o Laudêmio, a menos que o edital explicitamente diga o contrário. O valor é tipicamente de 2,5% a 5% sobre o valor da arrematação.
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Foro Anual: Além do Laudêmio na transferência, esses imóveis pagam uma taxa anual (Foro) para manter o direito de uso.
Outros custos cartorários e administrativos
Além dos tributos principais, o arrematante deve provisionar fundos para:
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Comissão do Leiloeiro: Geralmente 5% sobre o valor do lance, paga diretamente ao leiloeiro.
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Custas Judiciais/Extrajudiciais: Taxas para a expedição da Carta de Arrematação ou escritura.
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Registro de Imóveis: Emolumentos cartorários para transferir a propriedade na matrícula, calculados com base no valor da arrematação.
Como a Marcatto & Souto ajuda
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Cálculo de Viabilidade: Antes do leilão, realizamos uma Due Diligence completa, listando e calculando exatamente todos os impostos e taxas (ITBI, Laudêmio, etc.) para que você saiba o custo real do imóvel.
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Defesa da Base de Cálculo: Questionamos judicialmente municípios que tentam cobrar ITBI sobre o valor venal em vez do valor da arrematação, garantindo economia.
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Regularização Ágil: Coordenamos todo o processo de pagamento de guias e registro junto aos cartórios e SPU, agilizando a posse do imóvel.
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